Землю покупают с разными целями. Одному человеку нужен участок, на котором он построит дом. Другой смотрит на землю как на инвестицию: купить сейчас, подождать развития района и в будущем продать дороже. В обоих случаях цена имеет значение. Но прежде чем обсуждать, выгодна ли покупка, нужно понять, что покупатель вообще сможет делать с этим участком.
Обычно проверку начинают с кадастровой выписки. В ней можно увидеть собственника, площадь, зарегистрированное назначение земли и записи об обременениях. Это важный документ, но он не отвечает на все вопросы о будущем использовании участка. Для этого приходится смотреть градостроительные карты, зонирование, ограничения и доступ к земле.
К первому клиенту я подключился на самом последнем этапе. Участок он уже выбрал с помощью агента по недвижимости и фактически принял решение покупать. Агент посмотрел выписку: земля была зарегистрирована как сельскохозяйственная. Клиенту объяснили, что для строительства её потребуется перевести в несельскохозяйственный статус. На этом основании покупка выглядела вполне рабочим вариантом.
Я начал проверять не только выписку, но и положение участка на градостроительной карте. Там обнаружилось обстоятельство, которое меняло всю картину: участок находился в лесной зоне, а коэффициенты застройки были нулевыми. Даже если бы удалось изменить зарегистрированное назначение земли, вопрос со строительством остался бы. Перевод из сельскохозяйственной категории решал одну задачу, тогда как препятствие находилось в градостроительном режиме территории.
Я объяснил это клиенту до подписания документов. От сделки он отказался.
Для меня в этой истории важен момент, когда обнаружилась проблема. Покупатель уже нашёл участок, уже обсудил его с агентом и был готов двигаться дальше. При этом независимая проверка всё ещё имела смысл. Участок может быть правильно описан в объявлении и в выписке, но не подходить для той цели, ради которой человек его покупает.
Второй случай — участок около 900 м² в окрестностях Тбилиси. Клиент хотел построить на нём жилой дом. По выписке земля тоже была сельскохозяйственной. Мы проверили муниципальную карту: участок находился вне контура застроенной территории, в сельскохозяйственной зоне с нулевыми коэффициентами застройки. По действующему режиму рассчитывать на разрешение для жилого дома было нельзя.
На этом проверка не закончилась. Рядом проходит линия электропередачи 35 кВ. Измерение на карте показывало 8,58 м от отображённой линии до границы участка, тогда как охранная зона для такой ЛЭП составляет 15 м от крайних проводов. Это требовало более точной проверки на местности.
С подъездом тоже возник вопрос: оформленной дороги непосредственно к участку не было. На карте мы нашли возможное направление через государственную землю, без необходимости вести маршрут через соседние частные владения. Но линия на карте ещё не даёт права устроить дорогу. Для этого нужны съёмка, проект, решение по использованию земли и согласования.
При этом цена участка выглядела привлекательной — около $20 за квадратный метр. Такая цена может заставить думать: даже если дом пока построить нельзя, может быть, стоит купить землю как инвестицию? Возможно. Но тогда нужно честно назвать характер этой покупки. Её результат будет зависеть от будущих решений о зонировании, возможности оформить подъезд и других обстоятельств, которые покупатель сегодня не контролирует.
Изменение зонирования — отдельный путь, который можно рассматривать, но он требует расходов и времени. Сначала нужно определить территорию проекта и подготовить планировочные материалы. На сегодняшний день рыночная цена такой подготовки у специалистов стабильно держится в диапазоне $7 000–$12 000 в зависимости от площади и сложности территории — это то, что я вижу постоянно, работая с подобными проектами. Можно найти дешевле, но через архитекторов, которым можно доверять результат, цена именно такая. При обычном сроке рассмотрения — около трёх месяцев — отдельная плата не взимается. Если нужно ускоренное рассмотрение, для территории до одного гектара предусмотрена отдельная плата за 45 дней вместо трёх месяцев. Ни обычный, ни ускоренный порядок не гарантирует положительного решения мэрии.
Для инвестиционной земли эти вопросы не менее важны, чем для участка под дом. Когда придёт время продавать, следующий покупатель спросит о разрешённом использовании, дороге и охранных зонах. Низкая цена покупки сама по себе не гарантирует роста стоимости и не устраняет ограничений.
В обоих случаях я мог продолжить работу со сделкой: готовить документы, сопровождать покупку и получить оплату за её закрытие. Но если проверка показывает, что участок не подходит под заявленную цель клиента, я должен сказать об этом прямо. В первом случае после такого вывода сделка не состоялась.
По второму участку я написал в заключении, что при действующем режиме рассчитывать на строительство жилого дома нельзя. Возможность изменить зонирование можно изучать отдельно, но разработка проекта и расходы на него не гарантируют положительного решения мэрии. Какое решение в итоге примет клиент, я пока не знаю.
К проверке можно подключиться в самом начале поиска. Можно обратиться и тогда, когда участок уже найден с агентом, цена согласована и до сделки остался один шаг. Важно успеть проверить его до покупки: выписку, зонирование, ограничения, подъезд и документы, на основании которых продавец владеет землёй. Тогда решение будет опираться на то, что известно об участке сегодня, а не только на ожидания от него.